계약서 쓰기 전에 해야 할일

 

 

 

 

계약서 쓸 생각만 하면 긴장되지? 걱정마세요. 이 3가지만 기억하면 됩니다.

자세히 알아보죠

 

 

step 1 <예상 보증금 체크하기>

월세와 전세 중 뭐가 낳을까?

보증금을 마련할 여력이 되면 전세도 괜찮습니다. 기준금리가 치솟은 2022년엔 전세대출 이자 부담이 커 '전세의 월세화'가 심했지만, 최근엔 기준금리도 안정화되고 전셋값도 많이 떨어져 전세 임차인이 빠르게 늘고 있습니다.

 

실제로 서울 아파트 임대차시장에서 전세의 비중은 2022년 ▲10월 57.7%  ▲11월53.2%  ▲12월 49.5%까지 쭉쭉 떨어졌지만  올 1월 56.5%, 2월 57.9%로 크게 올랐어요(출처 서울부동산정보광장)

※ 서울부동산정보광장 바로가기

서울시 부동산 정보광장 메인

 

월세 29만원, 관리비 40만 원인 집은 대체 뭐야?

월세 대신 관리비를 올리는 꼼수입니다. 보증금 6000만 원, 월세 30만 원 이상 임대차계약은 무조건 지자체에 신고하게 한 전월세신고제의 여파라고 할 수 있습니다. 월세는 많이 받고 싶은데 임대소득세는 내기 싫은 임대인이 신고 의무를 피하기 위해 월세 대신 관리비를 올리는 것입니다. 이런 꼼수는 보통 빌라나 원룸에서 볼 수 있습니다. 원룸, 50가구 미만 소규모 주택 등은 관리비 공개 의무가 없거든요

 

반전세는 어떨까?

정식 명칭은 '보증부월세'입니다. 전세보증금 일부를 월세로 전환한 임대차계약입니다. 사실 국내 월세 시장은 대부분 이런 모양새를 띠고 있습니다. 이것과 월세를 구분하는 방법은 쉽습니다. 월세를 내지만 보증금이 월세 20년 치를 넘으면 반전세입니다. 이걸로 계약하면 전세는 소득공제, 월세는 세약공제를 각각 받을 수 있는 장점이 있습니다.

 

자세한 내용이 궁금하시면 아래 글을 살펴보세요

전월세 살면 연간 최대 750만 원까지 공제

전월세 살면 연간 최대 750만 원까지 공제

 

 

step 2 <마음에 드는 집 고르기>

 

그냥 부동산 중개 플랫폼 앱에서 찾으면 되는거 아닌가?

아닙니다.! 플랫폼에서 얻은 정보만 믿고 공인중개사사무소로 직행하면 안됩니다. 힘들게 시간을 내 찾아갔는데 "그 집 방금 나갔는데"라는 소릴 들을 수 있습니다. 이런 상황을 피하는 방법은 플랫폼에서 본 물건이 실제 매물인지 알아보는 분별력이 필요합니다. 일단 이 3가지를 기억해두세요

 

• 주변 시세 확인

싸고 좋은 집은 없습니다. 너무 저렴하면 의심부터 해야 한다는 뜻입니다. 등록 일자를 확인해 오랫동안 나가지 않은 집이면 허위 매물 가능성이 있다고 생각하면 됩니다.

• 왜곡된 사진 확인

여러 각도가 아닌 한 방향으로 촬영한 사진만 올린 집도 의심할 필요가 있습니다. 실제 보다 넓게 보이도록 광각렌즈로 촬영하면 주변이 둥글게 왜곡되는 거 알고 있죠.

• 매물 정보 확인

주차 가능 대수, 관리비 등 플랫폼에 올린 정보가 맞는지도 체크하고, 이사 날짜를 합의하자고 하거나 두리뭉실 넘어가려 하면 이 또한 의심할 필요가 있습니다.

 

만약 이걸 다 체크했는데도 긴가민가하면 집을 보러 가기 전에 등기사항증명서를 볼 수 있는지 물어보는 것도 좋은 방법입니다.

 

다가구주택과 다세대주택의 차이점

이 둘은 외관으로만 구분하긴 쉽지 않습니다. 얼핏 보면 거의 비슷하게 생겼습니다. 하지만 법적으로 아래와 같이 구분될 수 있습니다.

 

• 다가구주택

임대인이 1인이 집 전체의 소유권을 가진 걸 말합니다. 건축법상 '단독주택'이라 호별 구준 등기가 불가능합니다. 실제론 호별로 분리돼 있지만 등기상으론 그렇지 않아 전세금반환보증보험 가입 절차도 까다로운 편입니다. 주거용으로 3개 층 이하(지하층 제외)만 쓸 수 있습니다.

• 다세대주택

다세대주택 호별로 임대인이 다른 집입니다. 흔히 말하는 '빌라'가 여기에 속합니다. 건축법상 '공동주택'이라 호별 구분등기가 가능해서 전세금반환보증보험에도 쉽게 가입 할 수 있습니다. 3층 이하인 다가구주택과 달리 주거용으로 4층까지 쓸 수 있고, 참고로 같은 공동주택이지만 1개 동의 건물연면적(건물 각 층의 바닥면적을 합한 전체 면적이 660㎡(약200평)를 초과하면 '연립주택'으로 분류합니다.

 

step 3 <대출 가능 여부 살피기>

대출 다 나오는 거 아니었어?

꼭 그렇진 않습니다. 전세대출이 불가능한 집이 더러 있습니다. 아래가 대표적인 경우입니다.

 

• 건푹물대상장 '주택'이 아닌 건물

흔한 빌라처럼 생겼는데 건축물대장을 보면 사무실이나 상가로 표기된 경우가 있습니다. 업무용으로 허가를 받은 후 주거용으로 공사한 집입니다. 주택이 아닌 이런 집(호실)은 전세대출이 나오지 않고, 주택임대차보호법에 따른 보호도 못 받습니다. 특히 빌라처럼 개조한 근린생활시설(상가)은 조심해야 합니다.

• 권리침해가 있는 집

부동산의 권리 사항을 기록하는 등기사항 전부증명서의 '갑구'란에 가압류, 압류, 가처분 등이 설정된 집입니다. 만약 권리를 침해 당하면 집이 경매로 넘어갈 수 있습니다. 은행도 대출해주지 않습니다. 또 거액의 근저당이 잡혀 있는 집이 경매로 넘어 가면 보증금이 제대로 돌려받지 못 할 수도 있으니 꼭 그 집의 시세 대비 근저당 금액이 얼마나 되는지 체크하는 게 좋습니다.

• 무허가 & 미등기 건물

무허가 불법 건물의 대표 주자는 옥탑방 입니다. 대부분 전입신고 자체가 되지 않아 대출도 불가능합니다. 이따금 옥탑방 임대인이 "다른 집에 전입신고해주겠다"며 유혹하기도 하는데, 실거주지와 주민등록상 거주지가 다른 경우 법적 보호를 받을 수 없습니다.